本文摘要：粤港澳大湾区定义飞过来了2年，再一今年2月19日月落地式。这一整体规划，自17年三月在政府部门工作总结报告初次明确指出后，规格型号大大的升級，沦落阔别京津冀一体化、长三角城市群、一带一路后第四个战略。本次官方宣布，规划纲要中表露了什么对城市商业服务发展趋势的不好数据信号？全力建造TOD枢纽站身后，TOD商业中心具备如何的经营逻辑性？怎样搭建群体合理地挡水板？是大家方案策划本次论文选题要想集中化于回答的难题之一。此篇关键分析粤港澳大湾区11城的TOD核心区建设规划。

粤港澳大湾区定义飞过来了2年，再一今年2月19日月落地式。这一整体规划，自17年三月在政府部门工作总结报告初次明确指出后，规格型号大大的升級，沦落阔别京津冀一体化、长三角城市群、一带一路后第四个战略。本次官方宣布，规划纲要中表露了什么对城市商业服务发展趋势的不好数据信号？全力建造TOD枢纽站身后，TOD商业中心具备如何的经营逻辑性？怎样搭建群体合理地挡水板？是大家方案策划本次论文选题要想集中化于回答的难题之一。此篇关键分析粤港澳大湾区11城的TOD核心区建设规划。

丰厚的人口和便捷的交通出行合理布局，占据着粤港澳大湾区发展趋势总体规划的最重要篇数。截止17年末，大湾区总人口大概约7000万人，GDP大概10万亿元。

有剖析强调，若截止时下，粤港澳大湾区具体日常生活人口快速将提升一亿人，这无形之中是丰厚的消费水平。紧密结合高铁动车、城轨、道路、海港群、飞机场群，组成城市间高效率相接的数字化室内空间布局，搭建大湾区关键城市间1小时顺通。这一模式在专业名词上的传递，原是TOD(Transit-OrientedDevelopment)。说白了TOD，就是指以城市公共交通为导向性，非个人轿车简单化的发展趋势模式。

在其中城市公共交通关键指汽车站、飞机场、地铁站、轻轨站等城市轨道及大巴主干线。图片出处：筑家易房地产这一定义最开始是在一九九二年，由英国新的城市现实主义推动者约翰梅帝索尔弗明确指出，其特性取决于将企业办公、商业服务、文化教育、文化艺术、游戏娱乐、定居于等作用集中化于一体，组成聚合、高效率、舒适感、翠绿色的城市室内空间。

这意味著，大家绝大多数時间无需离开TOD新项目，以后能够获得工作中、日常生活、文化艺术、文化教育、诊疗、娱乐休闲、游戏娱乐、健体、健身运动等作用提供，搭建紧凑城市和城市資源利用率利润最大化。这类模式有别于以往要做生意，再作扩路的绿交通出行插装式模式，而不利提升黑颈鹤式的城市区域间往返，降低群众上班頻率，节省城市基础设施建设、公共设施和交通设施；另外针对商业用地室内空间匮乏、城市交通阻塞比较显著的超大型超大城市，结合实际意义全局性。新城控股集团公司有限责任公司高级副总裁皇甫捷曾在其微信公众号皇甫开始中表态发言。

粤港澳大湾区TOD整体规划：关键城市间1小时顺通依照整体规划，粤港澳大湾区城市群还包含了中国香港、澳門、广州市、深圳市、厦门、武汉、惠州市、东莞市、中山市、江门市、肇庆市11座城市。若以湘江做为分界线，能够明显看到，湘江东侧的港深莞惠城市群不管从平均GDP、平均农村百姓盈利及游人总数三项指标值，皆比湘江往西别的城市群（广佛肇、澳珠中江）额低。图片出处：戴德梁行为何不容易经常会出现这种差别？在戴德梁行大中华地区高级副总裁陶汝鸿显而易见，因为湘江往西的城市交通出行高效率较快，导致产业发展规划快。

比如从深圳福田到中山市，全过程务必两小时。陶汝鸿也实际谈及，TOD枢纽站基本建设，原是粤港澳大湾区发展方向与经济发展提升 不可或缺的金属催化剂。而从此前表露的粤港澳大湾区发展趋势总体规划看来，有关枢纽站基本建设的布署，也被提升 至与经济发展、产业发展规划同样高宽比：缓解基本建设深中地下隧道、虎门二桥过江地下隧道、深茂铁路等最重要交通安全设施；牢固提升 中国香港国际服务贸易管理中心、国内航空核心区影响力；提升 深圳和广州飞机场国际性核心区竞争能力，加强澳門、厦门等飞机场作用；更优充分运用甚广深港铁路、珠港澳大桥具有；井然有序前行高速（G15）和G4高速（G4）等我国高速路交通出行挤迫道路配套设施改造缓解、提升 、前行、加强仅有从这种关键字经常会出现的頻率，脚由此可见政府部门针对粤港澳大湾区枢纽站基本建设的青睐水平。针对这11城的道路网基本建设，政府部门在规划纲要中得到了实际的方案，以相接国内与香港澳门及其长江口物品海峡两岸为关键，创设以铁路、城际轨道交通和高速公路为行为主体的城际铁路比较慢道路网，争取搭建大湾区关键城市间1小时顺通。

新鮮外国货，可否铸就粤港澳商业服务辉煌？虽然TOD在中国大陆绝大多数城市仍属于一个新鮮的外国货，但早就在上世纪八十年代，这类模式已在大湾区的关键城市中国香港应用逐步成熟（覆盖范围了中国香港45%之上人口），这也意味著，伴随着粤港澳大湾区整体规划落地式，将来TOD模式的城市经营工作经验将在珠三角九市变慢复制。而提到TOD对城市发展趋势的危害，陶汝鸿答复，第一是提升 作用使用率和经济收益；第二是发展趋势产业链；第三是人口导入和提升城市作用。

不容置疑，中国诸多大中型房地产开发商新鸿基、新世界中国、万科地产、华润置地、碧桂圆等早就刚开始揭穿这方面销售市场新的生日蛋糕。但并不是全部房地产企业都是有资质参与。皇甫捷坦言。

他更进一步表明称作，TOD并不是代表着是地铁上盖新项目，没几百万方的工程建筑商业综合体，是算不上TOD新项目的。因此以因而，仅有资产整体实力强劲、产品研发阅历丰富、善于财产经营的公司，才有资质招投标TOD综合性新项目。TOD模式应对着仅次的挑戰并不是是新项目的产品研发基本建设，只是很多持有者物业管理的运营管理，例如企业办公、商业服务、公寓楼、酒店餐厅、文化艺术运动场馆等，假如没很多现金流量融解，又缺乏持有者物业管理的长时间运营工作能力，TOD新项目难以做好。

也就是说，充沛资产整体实力与物业管理运营能力是TOD模式的几大策画神器。实际上，皇甫捷的顾虑不无道理。

就现阶段看来，政府债务负担重与存量资金不够，已沦落城市轨道及TOD模式基本建设的仅次阻碍。但他依然寄予希望TOD新项目的发展前景，证券化也许是切除政府负债率低企的一条近道，哪一个城市必须优先选择解决困难自有资金，哪一个城市的城市轨道基本建设与TOD模式就将一马平川。将来不逃避险资进场，TOD新项目的长久性、可靠性盈利才算是是险资长线投资酬劳的最好标底。

对于TOD商业中心具备如何的经营逻辑性？怎样搭建群体合理地挡水板？要求留意此前报道。

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